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1、電梯刷卡機法律法規

電梯刷卡機法律法規

原告李某某所居住的小區在去年夏天對電梯門禁進行了改造升級，實行分層刷卡乘梯門禁，持門禁乘電梯只能到達自己所居住樓層，其它樓層均無法進入。原告并不同意該分層刷卡方案，便開始挑物業公司的各種毛病，目的是想讓物業公司開通電梯卡通往每戶居民樓的權限，目的未達到后，于今年1月底，原告李某某將小區物業公司告上歷城法院。

基本案情

原告李某某在2020年10月給濟南某小區物業公司送達整改函，要求物業公司按照物業服務合同約定進行整改，并依據相關法律法規要求對歷年小區公共收益進行公示。物業公司未做任何答復，遂起訴物業小區，要求法院判令物業公司公開物業服務合同及共有部分收益情況等四十余項訴訟請求，并要求物業公司出示業主安裝分層刷卡乘梯設備的同意書，否則物業公司立即整改，對電梯門禁進行復原工作并取消分層刷卡乘梯制度。

被告物業公司辯稱，物業公司應當公告、公示的內容均在小區相應位置進行了公示。原告多達四十項的具體訴訟請求沒有事實依據，依法應當承擔舉證不能的法律后果。小區電梯的升級改造原因是小區樓頂多次發生人為破壞事件及損壞電梯的現象。改造是基于業主的實際需要而免費改造的，客觀上并未給業主造成不便。原告所訴，否定電梯分層刷卡的要求也僅僅是個人要求，并不能代表其他甚至大多數業主的要求，其訴求完全是基于個人的意愿，法院應予駁回原告訴訟請求。

面對這起物業糾紛，主審該案法官高峰在第一次庭審了解到小區并未成立業主委員會，原被告雙方矛盾積怨較深，這起糾紛矛盾點不在于物業有沒有公開、公示帳目及服務事項上，關鍵是李某某要通過本案解決被告小區電梯改造升級是否合法問題。從被告濟南某小區物業公司提交的證據看，小區物業管理并不完善，物業僅提供了83%的業主領取了電梯卡的記錄表，并沒有向法庭提供業主同意改造電梯升級的證據。物業公司拿不出證據，電梯的改造升級方案是否經業主的同意成為案件的關鍵。

如果因物業公司當時拿不出業主同意升級電梯門禁的證據而判決物業公司敗訴，既不能從根本上解決問題，勢必影響其他業主與物業之間的矛盾，還會引起物業公司的上訴，浪費司法資源。

為徹底解決雙方之間的矛盾，經過李某某的同意，庭審后，法官做出這樣一個決定，該案的訴訟進程暫時停止，責令物業公司在庭審后15日內向法庭提交業主是否同意電梯改造方案的證據。物業公司在法庭規定的時間內提前提交了311戶業主（已經超過專有部分面積占比三分之二以上業主且人數占比三分之二）同意改造電梯升級的書面協議。面對這份證據經過高峰法官的調解，李某某和物業公司達成了調解協議，原告放棄了其他四十余項訴訟請求，物業公司也同意不會因原告遲延交納物業費用而限制停止其電梯卡及門禁卡的使用。

主審法官歷城區人民法院審判員 高峰

法官說法

根據《中華人民共和國民法典》的規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利；有關共有和共同管理權力的重大事項應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

物業公司雖然在與業主達成一致的基礎上使用分層刷卡乘梯門禁無可厚非，該系統顯然對防盜防閑雜人員很有效果，但假如遇到緊急特殊事件，鄰居想幫忙也無能為力。希望物業公司和社會在將來的物業管理中，能夠在分層刷卡乘梯的這一小小細節上多一些人性化，為業主著想，鼓勵研發更好的、更完善的技術來服務于業主。不讓鄰里關系“畫地為牢”，而要做到“君子游必擇賢，居必擇鄰”。

來源：濟南歷城法院

編輯：史梓敬

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