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1、鏈家刷卡機有積分

鏈家刷卡機有積分

轉自真叫盧俊

因為對于高積分人群來說，只要能夠進入搖號階段，上海無論哪一個新盤，對于他們都是一樣的中簽率：相當于77%。

這放在外環外的剛需盤也許并不是什么大不了的事，但是對于上海這兩年絕大多數的熱盤，中簽率只有10%左右的前提下，這是一個極高的中簽率。

所以打分制度，真正意義上利好的是，這些高積分的購房者，因為他們可以循環往復地進入很多熱門盤的搖號階段。

那么在上海樓市這一輪新政下，積分高的都是什么人？他們更傾向于買哪一類型的產品？

我們要先從第一個觸發了上海積分搖號制度的這個項目，建發浦上灣開始說起。

建發浦上灣的積分搖號入圍線：56.7。

我們可以從這個數字當中窺探出這一輪上海樓市調控的作用，已經顯現了。

根據上?，F在的這一套積分規則，56.7分是一個相當合理的數字，因為這就是外地年輕家庭的積分及格線。

因為我們一旦結合產品特性，能夠大概率預估得到，將將好踩在56.7分數線的用戶畫像是，外地家庭社保剛剛好繳滿67個月，也就是5年零7個月的那一群人。

這群人恰恰好符合目前政策調控里最優先傾斜的一批人，他們剛剛好繳滿5年社保，從大概二十二三歲剛畢業到現在，正好適婚年齡，買房是他們目前人生階段里可能最重要的一件事，也是步入人生下一個階段的里程碑。

第二個，56.7還有一點很重要，那就是不論你是上海戶口，還是外地戶口，一旦你在上海有房子，那么最高只能得30分。

按照社保動態分從2001年開始算起至今，動態分最高分是24.2分，即便是你從2003年或者以前就開始在上海工作并且繳納社保，那么還是沒有能夠達到入圍搖號線。

全都是無房戶進入搖號，這也是新的積分搖號制度，利好剛需的體現所在。

第三個，我們說并不是所有新盤都會進入積分搖號。

有意思的是，同樣在首批試點項目的金地峯范卻因為認籌人數不夠，和寶山上大的經緯學府陽光都因為認籌人數沒有達到房源的1.3倍，都沒有觸發搖號機制。

但對比一下三個項目的產品細節，原因就一目了然，建發浦上灣認籌金才20萬，而金地峯范和經緯學府陽光認籌金分別達到了80萬、130萬。

這樣一來，可以看出通過提高認籌金的方法也許能夠避免樓盤進入積分搖號機制，同時也不會觸發5年限售的規則，這恐怕會成為今年很多大熱樓盤的操作手段之一。

所以，真正的高積分剛需也許不必只盯著一個盤，你要知道只要是高積分，在上海新房市場里你就是最有優勢的那一群人，所以真的要用好這一張房票，認真的挑選。

但是，新政下積分最高的那批無房戶，你可能沒想過竟然會是他們。

我把高積分的買房者分為以下幾種人的排序。

第一種是極限情況，也是接近于滿分人群的，在新政的積分制度下，需要滿足上海戶口+無房+超高年份的社保繳滿。

站在無房戶鄙視鏈最頂端的就是，本地老年人賣掉老破小置換新房，他們就是現在樓市里積分最接近于滿分的人群，因為他們的社保交的更多。

但是老年人的最大問題是貸款批不下來，所以大部分應該都會是全款買房，其實選擇范圍就比較小了。

其次是，擁有著超強購買力的本地改善客群置換，一旦只持有一套五年以上的房屋的改善人群，賣掉手中的房子，他們在樓市里也基本就是無敵的存在。

且年紀越大，社保交的越久，積分越高，無論在搖哪個熱盤，進入搖號積分懸念不是很大。

所以這里就可能會有這樣的情況發生，40-50歲的中年改善群體可以將房子賣給父母，騰出一張高積分房票，以70-80高積分搖號，同時還可以貸款，變成了樓市當下最有競爭力的購房者。

那么未來市面上會不會產生一大批因為挪騰房票，但實際上卻沒有進入流通市場的二手房？或者一大批老破小房源但是無人問津？

要么，是在上海工作多年還一直沒買房的中年無房家庭，被稱為社保巨子們。

畢竟上海戶口值10分=9年社保，如果沒有戶口多攢社保積分，就可以抹平這個差距，讓自己處于高積分的段位。

還有那些剛拿到上海戶口的留學歸子或者人才，如果是海歸學子說白了也不缺首付，他們極有可能會因為高積分，這兩年積極快速地結婚，然后進入一手房市場搖號。

按照這樣的規則來理解，上海未來位置好一些的熱門新盤，以上幾種高積分購房者是占領著絕對的上風。

但是，站在鄙視鏈最頂端的還是剛剛賣掉手頭上一套老破小的，老年人置業者們。

我們可以猜測，未來會不會有大批老年人采用過戶或者賣房子的方式，挪騰出一張超高積分的房票來呢？

完全有可能。因為他們只要把房子一賣，立即滿足所有條件，并且連新房首付或者全款的錢都有了。

所以手里有房的上海本地老年人，或許將成為今年樓市一股不容小覷的力量。

其實，早就有跡象表明，上海老年人買房，已經形成了大趨勢。

在巧克麗麗的《上海老年人買房，膽子大到想不到》這篇文章中，也具體有分析過在上海53-62歲老年人買房的一些特點和喜好。

這里我摘出來一點作為參考：

在300-500萬這個總價段，老年人顯然膽子更大一些，60歲以上購房者的改善需求是其他年齡段的1.6倍，可以說，當下上海300-500萬總價段，老年人的置換市場，占比相當高的市場份額。

來源：2020年上海鏈家成交數據

那就意味著，今年開始上海銀發老人的置換潮可能會全面爆發。而且未來60歲以上的老人會越來越多，超過1/3的購買力有多可怕，不用多說了吧。

以一換一，用老房子換新盤，這一批老年人，他們手里拿著現金，并且是接近滿分的超高積分，恐怕就是無敵的存在了吧。

高積分的老年人，都喜歡什么樣的房子。

首先，根據2020年鏈家的成交數據，62.4%的年長者喜歡：以舊換新，并且喜歡電梯房。另外，因為總價的關系，他們不得不逃離市中心，置換到外環去居住。

來源：2020年上海鏈家成交數據

這是一個非常有意思的話題，首先這這些老年人年紀比較大，很多人都不能貸款買房，只能全款置換。

那么就會出現這種情況，今年在一手房市場，無房年輕剛需在外環外的競爭對手，不是別人，很可能就這一批剛剛賣掉老公房，或者是剛拿到拆遷款的家庭。

這些無限接近于滿分的購房者，在今年會尤其堅定的進入一手房市場，同樣也會很大程度上影響著上海樓市二手房市場的供求結構。

對于一手房來說，會出現老年人到處和年輕人一起搖新房的盛況。對于二手房市場來說，會有一定數量的老破小房源，進入二手房交易市場。

他們賣出的老破小，會在二手房市場變得更加的供過于求，而持續低迷，變得越來越不值得投資。

未來我們去到售樓處案場，是不是將會碰到更多的銀發老人在看房買房呢？這其實也非常有意思，值得去進一步關注。

很多人會有一個錯覺，認為也許只有剛需盤，才會觸發高積分搖號。

到了高總價的項目改善客群多，購房者的積分會因為大部分都是二套置換而變得更低。

其實不然，我前些天正好看到一份，仁恒金橋項目部分認籌客戶在群里接龍的積分和戶型，這個數據可能樣本不夠大，但是足以說明一些問題。

首先我拉了一下平均值，這批意向仁恒金橋項目的購房者，整體平均積分在61.2左右，意向認購仁恒金橋項目的人，其實大家分數都不低。

那些認籌仁恒金橋項目的高積分購房者，超60甚至70積分以上的積分客群，出現了兩極分化的情況，要不直接都沖著最大的戶型150平去，也有100平的小戶型，是剛需+改善的組合。

這樣推演下來，建發浦上灣也僅僅只是一個上海中等偏下的樓盤，未來前灘、北外灘的幾個紅盤沒有個60分，想要進入搖號池子幾乎就是天方夜譚了。

有人說，這是一條看似調控樓市，實則有意促進結婚率的樓市新政。

老年人或許可以通過賣房，從而變成高積分的購房者，年輕人只有結婚+落戶+持續不斷的繳納社保。其中最快速的方法就是結婚。

不論怎么說，在上海奮斗的年輕人們想要買房，只想著賺錢還不夠，還得積極努力地找對象。

因為只有高積分，才能夠多進入一些好項目的搖號池子里，在上海下一輪的樓市輪動里，占領比較主動的位置。

所以會不會，老年人賣房置換，年輕人結婚搖號？想象一下還有點魔幻。

以上為正文，來自喬不絲

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